Налоговые инспекции призывают граждан сознаться в получении доходов со сдачи квартир и заплатить налоги. Для этого организована массовая рассылка писем всем, кто владеет более чем одним объектом недвижимости.

Так, что делать гражданам, которым пришло такое письмо счастья из налоговой?

Юристы считают, что граждане вовсе не обязаны являться в налоговую и давать какие-либо объяснения на основании таких писем, тем более, если они ничего не сдают. Однако если квартиру у хозяев все-таки снимают за деньги, налоги лучше заплатить, но и здесь есть варианты, как на законном основании снизить их размер. Алла, владелица квартиры в Москве и дома в Подмосковье, получила в начале марта послание от московской налоговой инспекции №23. «В связи с поступившей в отношении Вас информации о сдаче Вами внаем недвижимого имущества предлагаем Вам в случае получения доходов от сдачи предоставить налоговую декларацию за истекший период.

В случае отсутствия доходов от сдачи внаем недвижимого имущества инспекция приглашает Вас явиться для дачи соответствующих пояснений!, — говорится в письме налоговиков. «Дом в области недостроен, жить в нем нельзя», — рассказала Алла. Для налоговой инспекции, по всей видимости, это совершенно неважно.

Не ходите в налоговую

В последние несколько месяцев москвичам, обладающим несколькими объектами недвижимости, приходят такие письма из районных налоговых инспекций. По всей видимости, налоговые органы просто воспользовались информацией из Федеральной регистрационной палаты об объектах жилой недвижимости, находящейся в собственности.

Как видно из примера Аллы, человек может владеть недвижимостью в разных субъектах федерации – ФНС знает про него все. Конечно, налоговики могли и угадать, потому что логично предположить, что пустующее жилье будет сдаваться внаем.

Сигналом для налоговой может стать и регистрация в квартире кого-либо —  как временная, так и постоянная: налоговики, как правило, в родственных связях не разбираются. Если квартира или загородный дом не сдается, идти в налоговую службу не надо. По опыту посетивших местное отделение ФНС, налоговикам просто нечего предъявить вам.

Письмо можно проигнорировать, ведь никакой ответственности за неявку Налоговый кодекс не предусматривает.

Однако юристы предполагают, что такие письма могут быть только первым шагом в выявлении сдающих квартиры — на следующем этапе в квартиру могут прийти якобы с проверкой паспортного режима, и тогда основанием для обвинения хозяина в неуплате налогов станут показания жильцов. Задача налоговиков в самом деле трудна: по данным экспертов, только 5% сдающих недвижимость в аренду платят налоги: 95% делает это неформально.

Пусть жильцы платят наличными

Если вы действительно сдаете квартиру, налоги по закону надо платить. При этом налоговые органы могут взыскать с вас налоги только за последние 3 года. Если вы сдаете квартиру через риэлтерское агентство, цифры в договоре, скорее всего, будут рыночными. Если вы нашли клиента самостоятельно, в договоре можно прописать любую сумму.

  Правда, в налоговой инспекции могут заинтересоваться регулярными поступлениями на Ваш счет определенной суммы, которая будет превышать указанную в договоре цифру. При платежах наличными таких проблем не возникнет.

За неуплату налогов предусмотрено уголовное наказание: за неуплату от 100 до 500 тысяч рублей за 3 года положен штраф до 300 тысяч либо арест на срок до 1 года, если налогов не уплатили на сумму более 500 тысяч, можно сесть до 3 лет.

• За недорогие  квартиры лучше уплатить 13%
• Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» «Налоговые органы рассылают письма «вслепую»

Если квартира сдается от имени физического лица, платить государству придется ежемесячно 13% от арендной платы. Но у хозяина квартиры есть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить государству 6%. Но тогда придется платить взносы во внебюджетные фонды. Еще в прошлом году это было довольно выгодно – взносы составляли 17 тыс рублей в год. В 2013 году эта сумма очень серьезно увеличилась и составила 35 664 руб. Поэтому если квартира сдается менее чем за 50 тысяч рублей в месяц, регистрировать ИП невыгодно. Плюс еще придется платить госпошлину за ИП — 800 рублей, печать — 500 рублей, открытие расчетного счета —1000 рублей. Кроме того, ИП должен платить налоги поквартально авансом, в отличие от физического лица, которое подает налоговую декларацию 1 раз в год до 30 апреля (за предшествующий год).

— Если в письме не указано место (куда нужно прийти) и время, когда налогоплательщик должен явится в налоговую, то это письмо можно проигнорировать. Составленное в свободной форме такое письмо является незаконным. Тем более оно не должно содержать никаких угроз.

Это значит, что налоговые органы, получив информацию, просто рассылают «вслепую» всем владельцам более одной квартиры. При желании можно отписаться, что граждане квартир не сдают и направить это письмо в налоговую.

Доказательства того, что человек сдает квартиру, могут быть различными: это и показания физических лиц, и документы, например, договор, изъятый в риэлтерской компании, расписки в получении денег, почтовые переводы, банковские документы.

Никакие звонки «доброжелателей»и объявления в газете о сдачи квартиры обвинением не являются. Тем более что взыскать в этом случае денежные средства (налоги) налоговая может только в судебном порядке и бремя доказывания лежит на истце (налоговой).

Сергей Зуйков,

генеральный директор юридической компании «Зуйков и Партнеры» «Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры»

— Приглашение прийти и дать объяснение в налоговую на основании получения письма оттуда вовсе не является обязательным для исполнения. Однако обязанность платить налоги никто не отменял. Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры.

Если раньше инструментом выявления неплательщиков налога были рейды в квартиры, на которые донесли соседи или в которые прописывалось большое количество граждан, то теперь полицейские рейды будут происходить адресно – в квартиры, которые являются для собственников, вторыми, третьими и т.д.

По результатам рейдов и рапортов полиции, налоговая будет отправлять физлицам предписание (уведомление) об уплате налога. А для физ лиц основание для уплаты налога — налоговое предписание (уведомление).

И если физ лицо не сдает квартиру, то оно все равно должно будет доказывать налоговой, а затем суду, что оно эту квартиру не сдает. Споры с государством — дело нелегкое.

Анастасия Матвеева

Фнс начала массовые облавы на россиян, не платящих налоги за сдачу жилья

Между тем в регионах могут ввести новый налог на профессиональный доход от сдачи жилья.

ФНС начала массовую кампанию по проверке граждан, которые тайно сдают квартиры. В ближайшее время подобные рейды пройдут в городах-миллионниках, сообщает «URA.RU» со ссылкой на свой источник в ведомстве.

Издание объясняет логику ФНС просто. Если бы каждый, кто сдает жилье, платил 13% от полученного дохода, госбюджет увеличился бы примерно на 10-12 млрд рублей. Что касается последствий для россиян, если ФНС докажет правонарушение, на гражданина возлагается обязанность заплатить налоговую недоимку (13% от полученной суммы) плюс штраф (20%, а при умышленном деянии — 40%) и пени.

ФНС будет проводить рейды совместно с полицией. Очень часто о съемных квартирах сигнализируют соседи — их беспокоит то, что жильцы там регулярно меняются.

Но часто перед проверкой налоговики проверяют информацию в Росреестре — выявляют граждан, у которых в собственности находится более одной квартиры. После этого сотрудники ФНС могут прийти по конкретному адресу.

Чаще всего там оказываются люди, которые не могут объяснить свое нахождение в этом жилье.

Еще одно направление – изучение регулярных безналичных платежей. Там часто указывает, что это «Перевод за аренду». Издание не исключает, что налоговики начнут подсылать «подсадных» людей, которые якобы хотят арендовать жилье.

Между тем граждане, которые работают по трудовому договору, вправе платить новый налог на профессиональный доход (НПД) при сдаче в аренду жилья. На это обращает внимание Бухгалтерия.ру.

 Этот налог начал взиматься с 1 января 2019 года на территории Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан.

Здесь введен налоговый спецрежим для самозанятых физлиц, в рамках которого платится налог на профессиональный доход (НПД).

Применять новый специальный налоговый режим могут физлица и ИП, которые осуществляют деятельность на территории субъектов РФ, включенных в эксперимент.

Под профдоходом понимается доход самозанятых граждан от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, в том числе доход от использования имущества в размере 4% от полученной выручки.

Между тем российские регионы, где развиты туристическое и санаторно-курортное обслуживание, готовы присоединиться к эксперименту по применению налоговой ставки на профессиональный доход от сдачи жилья физическими лицами, который проходит пока только в четырех субъектах федерации, сообщил РИА Новости заместитель председателя комитета Совета Федерации по социальной политике Игорь Фомин.

Он указал, что это инновационный закон, аналог которому трудно найти в мировой практике», – пояснил сенатор и отметил, что по этому закону установлена предельно доступная ставка налогообложения.

Сенатор заверил, что к этому эксперименту, который пока проводится в четырех субъектах федерации, проявляют большой интерес и другие регионы.

Так, власти Республики Крым уже написали официальное обращение с просьбой присоединиться к нему.

Следите за событиями дня в нашем паблик-аккаунте в Telegramm

Забывшим сдать в налоговую отчет 3-НДФЛ грозит бездекларационная камералка и штраф

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», октябрь 2021 г.

Сроки декларационной кампании прошли. Ажиотаж спал, но так ли все спокойно? Налоговые инспекции начали массово рассылать «письма счастья», с которыми в налоговую консультацию приходят налогоплательщики и спрашивают: «Что делать?» Давайте разбираться, что же происходит.

Новый порядок от налоговой

Раньше налоговые инспекции письменно увещевали забывчивых налогоплательщиков подать 3-НДФЛ. Теперь времена изменились: с 2021 г. налоговая может самостоятельно рассчитать налог без декларации и потом, проведя определенные процедуры, взыскать недоимку.

Тревожные письма с просьбой представить пояснения ФНС рассылает тем налогоплательщикам, которые получили доходы в 2020г. от продажи недвижимости либо получили такое имущество в дар и не подали декларацию, а должны были это сделать.

Напомним, декларацию по форме 3-НДФЛ за 2020 г.

должны были подать те, кто получил доход от продажи жилой недвижимости, которой владели менее трех лет и приобрели ее по наследству или в порядке дарения от близкого родственника или члена семьи, в результате приватизации, передачи недвижимости по договору ренты и продавшие единственное жилье. Также три года – минимальный срок владения по недвижимости, приобретенной до 01.01.2016г. Во всех остальных случаях срок владения жилой недвижимостью 5 лет. Если продали до этого срока, возникает обязанность подать декларацию.

Вышесказанное не распространяется на коммерческую недвижимость, которую использовали в предпринимательской деятельности. Тут сроки владения не действуют, декларацию подавать придется.

Как они узнают про доходы?

Ростреестр сообщает в налоговую о сделках с недвижимостью в течение 10 дней с момента регистрации перехода права. Таким образом ФНС получает информацию о продавце и покупателе либо о дарителе и одаряемом: ФИО, ИНН, СНИЛС, место регистрации, паспортные данные.

По объекту контролерам станет известен адрес, кадастровый номер, дата возникновения и прекращения права собственности, цена сделки, указанная в договоре.

Из этой информации инспекторам точно понятно кто владел имуществом три года, а кто пять, и кому надо декларировать доход.

Когда налоговая займется вами?

Если декларацию не сдали до 30 апреля, налоговые инспекторы ждут последний срок уплаты налога – 15 июля и со следующего дня начинают камеральную проверку без декларации.

Срок камералки, как обычно, – три месяца, так что наибольшее количество требований о представлении пояснений налогоплательщики получат в конце сентября – начале октября.

Как ФНС рассчитает налог при продаже недвижимости?

Считать налог будут исходя из той информации, которой располагает ФНС.

Пример 1.

Вы продали квартиру за 4 млн рублей, купили за столько же в 2018 г., то есть владели ей менее пяти лет. Кадастровая цена квартиры – 5,2 млн рублей.

Налоговая сравнит цену по договору и значение, равное 70% кадастровой стоимости на 1 января 2020 г. Так как 4 000 000 больше 3 640 000, ИФНС посчитает налог с суммы в договоре, применив вычет в 1 млн рублей.

То есть 13% возьмет с 3 млн рублей. Получается 390 000 рублей.

Пример 2.

В договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 3 млн рублей. Кадастровая цена квартиры – 5,2 млн рублей. В этом случае при сравнении суммы сделки и значения, равного 70% от кадастра, «выигрывает» последняя сумма. То есть налог будут рассчитывать исходя из нее. При этом также применят фиксированный вычет 1 млн рублей. Итог – 343 200 рублей [(3 640 000-1 000 000) × 13%].

Если бы налогоплательщик подавал декларацию через налогового консультанта, то ему бы посоветовали применить вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение жилья. В таком случае налога вообще не возникает. Как вы понимаете, налоговики не будут разыскивать документы, подтверждающие ваши расходы, чтобы оптимизировать сумму налога. Это задача налогоплательщика.

• Если квартира принадлежала вам в долях с кем-то, налоговая рассчитает доход пропорционально вашей доле в праве собственности на эту квартиру.
• Если проданная квартира была в совместной собственности, доход разделят между супругами.
• Когда кадастровой стоимости у квартиры нет, налог будут рассчитывать исходя из стоимости, указанной в договоре.

Как ФНС считает налог по подаренной недвижимости?

По квартире, полученной в дар, налог будут рассчитывать уже исходя из полной кадастровой стоимости объекта.

Если вам подарили долю в объекте, доходом признают процентную долю кадастровой стоимости объекта.

При дарении понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости не применяется. Вычеты при получении имущества в дар также не положены.

Радует, что не нужно декларировать доход и уплачивать НДФЛ, если недвижимость вы получили в дар от близких родственников.

Понимание близких родственников разное у обывателя и у законодателя. К близким родственникам по Семейному кодексу РФ относятся: супруги, родители, усыновители, дети, в том числе и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, родные братья, сестры.

Если вы относитесь к категории близких родственников и получили требование о представлении пояснений, объяснитесь перед налоговой, что подарок вы получили от близкого родственника. Приложите копии документов, подтверждающих родство.

А вот если недвижимость подарил вам не совсем близкий родственник, как например, дядя, теща или гражданский муж, то это будет очень дорогой подарок – придется отдать государству 13% от кадастровой стоимости объекта.

Что делать с требованием от ФНС?

Если подать декларацию, инспекция прекращает бездекларационную проверку и начинает новую камеральную, уже по декларации и документам, которые подал налогоплательщик. В ходе новой проверки инспекция будет использовать также информацию, которую получила в рамках прекращенной камералки, в том числе сведения из Росреестра.

В ситуации, когда декларацию вы подавать не обязаны, ИФНС удовлетворится письменными пояснениями и закроет тему.

Если никак не отреагировать на требование о представлении пояснений либо если оно до вас не дошло, налоговая составит акт камеральной проверки.

Напоминаем: письмо из налоговой считается полученным на шестой рабочий день с момента его отправки, даже если самого факта получения корреспонденции не было. Никого не интересует, что вы не проживаете по адресу регистрации, уехали в отпуск или командировку. Письмо вам отправили, и это значит, что через 6 рабочих дней вы его получили.

Акт налоговая высылает налогоплательщику вместе с извещением о рассмотрении материалов проверки. В акте будет сумма и расчет доначисленного НДФЛ.

На этом этапе ситуацию все еще можно спасти, подав возражения на акт с приложением документов, например, подтверждающих расходы на покупку недвижимого имущества. В этом случае инспекция предоставит вам вычет не 1 млн рублей, а в размере документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости.

Чем дело кончится?

Опоздание с декларацией и неуплата налога – налоговые правонарушениям, за которые предусмотрены штрафы. Даже если вам удалось уменьшить налог до нуля, декларацию вы все равно сдали несвоевременно. Будет минимальный штраф – 1000 рублей.

Если налог, несмотря на ваши возражения/пояснения, остался, штраф за запоздалую декларацию составит 5% от налога за каждый месяц просрочки декларации. Максимально возможная сумма санкции – 30 % от НДФЛ к уплате.

За несвоевременную уплату налога – свой штраф: 20% от суммы недоимки. Также налоговая начислит пени за просрочку уплаты налога. Сумму пеней можно увидеть в решении вместе с суммой недоимки.

Штрафы можно уменьшить, подав ходатайство о наличии смягчающих обстоятельств. Правда, делать это надо на этапе подачи возражений на акт проверки или, в крайнем случае, при рассмотрении материалов налоговой проверки в ИФНС.

Перечень смягчающих обстоятельств – в ст. 112 НК РФ. Это совершение правонарушения:

• из-за тяжелых личных или семейных обстоятельств,
• под влиянием угрозы или принуждения,
• в силу материальной или иной зависимости,
• в связи с тяжелым материальным положением.

Перечень открытый, и налогоплательщик может сослаться на:

• наличие иждивенцев (несовершеннолетних детей),
• отсутствие умысла,
• добросовестное исполнение обязанностей налогоплательщика,
• совершение налогового правонарушения впервые и т.д.

Получив ходатайство, налоговый инспектор обязан уменьшить штраф не менее чем в 2 раза.

В течение месяца с момента получения решения можно подать апелляционную жалобу на это решение в УФНС. Иначе через месяц решение вступает в силу и запускается процедура взыскания недоимки, штрафов и пеней.

В россии начался «отлов» людей, которые тайно сдают жилье: им грозят огромные штрафы

Федеральная налоговая служба задалась целью искоренить в России нелегальную сдачу жилья в аренду. Именно поэтому в ближайшее время кампания против неуплаты доходов с налогов от аренды пройдет не только в городах-миллионниках страны, но и в регионах, сообщает URA.RU. Источники сообщают, что скрыться неплательщикам налогов будет практически невозможно.

ФНС мало контролирует рынок сдачи квартир, и если раньше на нелегальную сдачу в аренду просто закрывали глаза, то сейчас ведомство решило собрать «долги» с россиян. Ведь, как считают экономические аналитики, если бы каждый, кто сдает жилье, платил 13% от полученного дохода, то госбюджет увеличился бы примерно на 10-12 млрд рублей.

Однако с арендодателей налоговики собирают довольно скромную сумму — около 220 млн рублей, — говорит финансовый эксперт Ирина Романова.

По словам адвоката Игоря Шикова, в случае, если ФНС докажет правонарушение, на гражданина возлагается обязанность заплатить налоговую недоимку (13% от полученной суммы) плюс штраф (20%, а при умышленном деянии — 40%) и пени. В одном из региональных управлений Федеральной налоговой службы изданию также подтвердили проведение таких рейдов.

Из Москвы пришло указание активизировать работу в этом направлении, такая работа началась еще в прошлом году, но сейчас набирает обороты в большинстве областных центров. Как правило, рейды проводятся вместе с сотрудниками полиции.

Очень часто о съемных квартирах сигнализируют соседи — их беспокоит то, что жильцы там регулярно меняются, — рассказал источник, подчеркнув, что перед рейдами налоговики выявляют граждан, у которых в собственности находится более одной квартиры, а потом приходят по конкретному адресу.

— Чаще всего там оказываются люди, которые не могут объяснить свое нахождение в этом жилье.

Налоговый эксперт Юлия Майфет рассказывает, что нелегальная аренда квартир выявляется также при безналичной оплате:

В моей практике был случай, когда гражданину пришел перевод денег, а в назначении платежа прямо было указано: «Перевод за аренду». Налоговики попросили пояснение, после чего все вскрылось.

Все думают, что ФАС начнет активно «призывать к ответу» россиян:

Думаю, что методы по выявлению неплательщиков станут еще более изощренными — например, начнут подсылать «подсадных» людей, которые якобы хотят арендовать жилье. Фискальная политика государства ужесточается. Если раньше на таких «уклонистов» попросту закрывали глаза, то теперь дорога каждая копейка.

В ФАС заявили, что никаких экстренных мер они не предпринимали, работа проходит в плановом порядке:

В проведении работы по выявлению лиц, не декларирующих доходы от сдачи имущества в аренду, заинтересованы прежде всего органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, так как НДФЛ поступает в консолидированные бюджеты регионов. Такая работа проводится систематически в плановом порядке.

В ведомстве также уточнили, что для выявления налоговых «уклонистов» используют любую информацию и документы, полученные от других налогоплательщиков, граждан, а также от правоохранительных и контролирующих органов, банков, социальных сетей.

Налоговая устраивает рейды по квартирам и усиливает проверки

И к таким проверкам нужно быть готовыми заранее, зная некоторые важные моменты.

Пандемия, начавшаяся в стране в прошлом году, принесла всем гражданам немало проблем и неудобств, но вместе с этим граждане получили и некоторую передышку, ведь количество всевозможных проверок значительно сократилось.

Власти вводили мораторий во многих направлениях, запрещая проверяющим и представителям разных инстанций ходить по домам и квартирам граждан с проверками. Но вот мораторий закончился с наступлением января, и уже к концу месяца многие службы активизировались, возобновив контроль и рейды.

Налоговая проверяет квартиры граждан, устраивая рейды

Налоговая проверяет квартиры граждан, устраивая рейды

Не осталась в стороне и налоговая, рейды которой в последние пару недель заметно участились и стали более масштабными, а их цель одна – обеспечить максимально возможные поступления в бюджет.

Подобные проверки были начаты еще до пандемии, доставив немало неудобств и проблем многим гражданам, однако за период моратория люди забыли об этом, и сейчас многие не знают, как реагировать на приход налоговой, что делать и как себя вести.

Кого ожидают проверки

В первую очередь проверки ожидают тех, у кого в собственности находится несколько объектов недвижимости, в частности, 2 и более. И здесь неважно то, в каком соотношении находятся эти объекты.

Будь это 2 квартиры разной или одинаковой площади, загородный дом и дача, квартира и дача или загородный дом, или все это вместе.

Важно количество объектов недвижимости у одного собственника, в том числе и объектов, находящихся в разных регионах и населенных пунктах.

Касаются проверки и тех, чье право собственности было зарегистрировано до 1998 года. В настоящее время ФНС начинает очень активное взаимодействие с Росеестром и базой межведомственного взаимодействия, что позволяет сотрудникам налоговой очень быстро выявлять тех граждан, которых необходимо посетить с проверкой при очередном рейде.

Теперь налоговая может легко установить тех, кто получает нелегальные доходы от сдачи в аренду своей собственности в разных городах или от сдачи комнат в своей квартире. Например, у человека имеется в собственности 2 или 3 квартиры.

Налоговая, установив этот факт, сделает запрос в банк (или в несколько банков, если в них обнаружатся счета этого человека), чтобы отследить зачисления на его карты и счета.

Если в ходе этой проверки будет установлено то, что человек регулярно получает определенную сумму денег, то к нему нагрянет налоговая и потребует объяснений. Или же он будет вызван в налоговую повесткой.

Но ожидать проверки могут и те, у кого в собственности всего одна квартира или дом. И в первую очередь касается это пенсионеров. Ситуация распространенная. Одинокая пенсионерка, проживающая в 2-х или в 3-хкомнатной квартире, сдает 1 – 2 комнаты студентам, чтобы увеличить свой доход. Особенно сейчас, в период пандемии и кризиса, снижения доходов.

Сдаются комнаты, конечно, нелегально. Это дело обычное. Но в подобных случаях соседи могут сделать донос в налоговую или в коммунальные службы. Коммунальщики при этом могут прийти раньше налоговой, чтобы установить факт проживания в квартире лиц, не являющихся родственниками хозяйке.

А вот следом за коммунальщиками придут представители налоговой и потребуют объяснений.

И именно пенсионеры здесь попадают под наиболее пристальный контроль, причем в любое время года. Кто-то проживает один и сдает пустые комнаты в аренду.

Кто-то весной уезжает на дачу до самых холодов, а квартиру в городе сдает в аренду. С пенсионерами налоговой работать проще всего.

Пожилые люди, как правило, не могут отстаивать свои права, плохо знают законы, пугаются, быстро сознаются во всем, стабильно выплачивают штрафы.

Нагрянуть налоговая может и к тем, кто получает регулярные зачисления на карту от одного или нескольких физических лиц по неизвестной причине. Банк в подобных случаях обязан оповещать ФНС о странных зачислениях, а сотрудники налоговой, непременно, поспешат проверить этот сигнал и разобраться в ситуации.

Так что же делать?

Осуждать граждан, особенно пенсионеров, которые сдают в аренду комнаты своей квартиры и вынуждены терпеть рядом совершенно чужих людей, чтобы хоть как-то сводить концы с концами, нельзя. Люди просто пытаются выжить. Но у налоговой на этот счет иное мнение. Однако, чтобы избежать лишних проблем, нужно правильно себя вести.

Не нужно впадать в панику. В большинстве случаев документально налоговая не сможет доказать факт сдачи квартиры или комнаты в аренду. Ведь сделать это не так-то просто, если на руках у сотрудников ФНС нет договора аренды.

Справки из банка о регулярных зачислениях средств ничего не доказывают, ведь там не указано, откуда и за что они поступают.

Показания соседей тоже ничего не доказывают, ведь это может быть обычная клевета, а студенты, проживающие в квартире, могут оказаться дальними родственниками.

Доказать то, что человек сдает в аренду свое жилье, налоговая сможет только в том случае, если сам гражданин в этом сознается.

Или же если вдруг придется судиться с нанимателем по какой-либо причине и факт сдачи жилья в аренду будет установлен в суде. А значит, не нужно признавать свою вину.

Граждане, проживающие в квартире, могут быть дальними родственниками, приехавшими в гости или на учебу, знакомыми, попавшими в трудную жизненную ситуацию.

https://www.youtube.com/watch?v=LXNzBcLh6RQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Договор аренды, в том случае, если гражданин доверяет арендаторам, можно заменить обычным договором безвозмездного пользования или договором обоюдной помощи, когда пожилой человек пускает к себе студентов или иных людей, помогая им в сложной ситуации, а они за это помогают ему (ей) с домашними делами и ухаживают за пожилым человеком. Подобных вариантов может быть немало, но ни один из них не предполагает денежного вознаграждения. Такой договор можно показать налоговой. Раз нет оплаты, то не может быть и налога.

Однако намного проще и безопаснее оформить амозанятость и платить минимальную ставку налога. В этом случае у налоговой, как и у других инстанций, не будет никаких претензий к гражданину, который, стараясь выжить, вынужден сдавать в аренду свое жилье. Жизненные ситуации бывают разные, однако рассчитывать на понимание при подобных проверках не следует.

А что вы думаете по этому поводу?

Источник

Как платить налоги тем, кто сдает жилье в аренду — Российская газета

Есть несколько вариантов для арендодателя, как узаконить свои доходы: подать в налоговую инспекцию декларацию, стать самозанятым или индивидуальным предпринимателем либо оформить патент.

Подавать декларацию целесообразно, если доход от аренды разовый, считает эксперт проектов «Жилфин» и «Финшок» Минфина Ольга Дайнеко. Государству придется отдать 13% доходов.

Зато владелец жилья получит право на налоговые вычеты (например, за обучение), за их счет иногда можно вернуть всю сумму налога, отмечает эксперт Национального центра финансовой грамотности Светлана Ефимкина.

Становиться предпринимателем имеет смысл тем, кто сдает в аренду много помещений или очень дорогое жилье. Ставка налога для ИП будет 6% или 15% (в зависимости от выбранной системы уплаты налогов), дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей.

Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование (около 40 тысяч рублей в год), сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности. Наилучший вариант для большинства арендодателей — стать самозанятым. Если квартиру сдают физлицу, налог будет в 4% от дохода, если ИП или юрлицу — 6%.

Все оформляется через мобильное приложение, дополнительных взносов не требуется. При этом максимальный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год.

«Если арендная плата менее 90 тысяч рублей в месяц, стать самозанятым — оптимальный вариант, — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. — Оформляться как предприниматель или покупать патент в таких случаях невыгодно».

А если не сделать?

Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей.

Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года.

Так что конфликт должен быть весьма затяжным.

Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым

Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде.

Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.

Налог на сдачу квартиры в аренду: как правильно платить и что будет, если не сделать этого

Сдача жилья в аренду — хороший пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость. Чтобы отношения собственника и нанимателя перешли в легальную плоскость, недостаточно заключить договор. По закону арендодатель должен платить налог с полученного дохода. Рассказываем о нем подробнее.

Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдачу жилья называют арендой, хотя по закону это наем жилого помещения. Арендная плата — это доход, который облагается налогом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют.

Сообщить в налоговую может обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый. Собственника вызовут в инспекцию для дачи пояснений, и если найдут нарушения, начислят не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени.

Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам владельцу жилья придется судиться с арендатором за возмещение ущерба или арендную плату. Если во время судебного разбирательства выяснится, что налог на полученный доход не был уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пени.

Как составить договор аренды

Договор о найме жилого помещения можно заключить на любой срок. Если он будет больше одного года, то договор необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре; если меньше (даже 364 дней), этого не требуется. Но на обязанность отчитаться перед государством за доход срок договора не влияет.

Налог начисляется на всю сумму дохода, поэтому если коммунальные платежи включены в стоимость арендной платы, то налог будет распространяться и на них. А вот обеспечительный депозит включать в налоговую декларацию (о ее заполнении подробно расскажем ниже) не нужно, он считается авансовым платежом.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, объектом найма жилого помещения могут быть квартира и жилой дом или их части (комнаты), пригодные для постоянного проживания. В договоре должны быть указаны:

• Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень передаваемого в пользование имущества (его также можно указать отдельно в приложении).

• Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его также называют страховым депозитом). Это сумма, которую наниматель вносит на случай, если нарушит условия договора, задержит оплату, испортит имущество. Как правило, она равна сумме ежемесячного платежа.

• Условия оплаты: размер, срок и способ перечисления (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность повышения или фиксирование одной суммы на весь срок. В этом же пункте нужно прописать, что входит в размер арендной платы (коммунальные платежи, интернет).

• Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность наниматель несет за причинение ущерба имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членами его семьи, гостями, домашними животными). Здесь же может быть прописана ответственность нанимателя за нарушение сроков оплаты по договору, а наймодателя — за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора.

• Акт приема-передачи. В нем так же, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отходящие обои, отколотая плитка, трещины на стеклах, неисправности бытовой техники и т. п. Еще один обязательный пункт — количество ключей, которые передает наймодатель.

• Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и обеспечительного платежа составляется расписка. В ней собственник указывает, какую сумму принял от нанимателя по договору найма, прописывается дата и время составления этого договора, адрес квартиры, а также полные ФИО обеих сторон.

Ипотека или аренда квартиры: что выбрать? Считаем на конкретном примере

Размер налога при сдаче квартиры

Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступают, и приходит время платить налог. Его размер зависит от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Рассмотрим все варианты.

Физическое лицо

В этом случае ставка составит 13% — это налог на доход физического лица (НДФЛ), такой же платят, например, при работе по трудовому договору или договору подряда, при получении выигрыша, продаже недвижимости. Заплатить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, а налог будет начислен пропорционально доле каждого.

Если совокупный доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, который появился в 2021 году.

Индивидуальный предприниматель

Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.

Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки — если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.

Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.

Третий вариант для индивидуального предпринимателя — приобрести патент на сдачу недвижимости внаем. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.

К примеру, годовой патент на сдачу жилья площадью 60 кв. м в центре Москве составит 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.

Самозанятый

Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться таким режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Налоговая ставка при получении денег от физических лиц составит 4%, от юридических — 6%.

Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в статусе самозанятого, смотрите здесь.

Как стать самозанятым: пошаговая инструкция Как стать самозанятым: пошаговая инструкция 22.11.2022 20:00

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция

Если арендодатель — физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней размер полученного дохода. Сейчас сделать это легко в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

К декларации нужно приложить договор найма жилого помещения, расписку о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая инспекция начислит налог в размере 13%, который можно будет оплатить онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.

ИП сдают декларацию в ФНС также ежегодно до 30 апреля, размер начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы рассказывали выше.

Самозанятым подавать декларации не нужно. Каждый раз при получении арендной платы необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек на оплату, на основании которого инспекция автоматически рассчитает налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое). До 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма налога, до 25 числа его нужно будет оплатить.

Как выгоднее сдавать квартиру

Чтобы понять, в каком статусе — физлица, ИП или самозанятого — выгоднее сдавать в аренду жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной Рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.

Размер налога	Сумма налога в месяц, руб.	Сумма налога за год, руб.
Физическое лицо	13%	9 100	109 200
ИП на ОСН	13%	9 100	109 200
ИП на УСН	6%	4 200	50 400
ИП с патентом	Фиксированная сумма патента	6 115	72 000
Самозанятый	4%	2 800	33 600

Что будет, если не платить налог

Платить налог с дохода, полученного за сдачу в аренду квартиры — не право, а обязанность. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Предположим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи из расчета выше сдавал квартиру в течение одного календарного года, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала о полученном им от аренды доходе в 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется выплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.

Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).

Если самозанятый не заплатит в срок до 25 числа начисленный ему налог, то ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый не заплатил вовремя налог в 2 800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется дополнительно заплатить по 70 копеек пени.

Как выгоднее сдавать квартиру

Исходя из расчетов, самым выгодным для сдачи жилья в аренду оказался режим самозанятости. В этом случае наймодатель получит наименьшую налоговую ставку и итоговую сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость можно совмещать с постоянной работой по трудовому договору.