Работаем с самозанятыми

Елизавета Вылкина

25.12.2019

Бизнес не может просто перевести деньги самозанятому на карту — расходы подтверждаются документами. Малейшая ошибка при расчётах может обернуться серьёзным штрафом. В статье расскажем, как организовать выплаты фрилансеру-самозанятому, чтобы не нарушить закон и не потерять деньги.

Елизавета Вылкина

Выбираем способ оплаты

Безналичный расчёт: у ИП и юрлиц есть специальный расчётный счёт организации. Самозанятый — это не организация, а физическое лицо, и вместо расчётного счёта у него банковская карта.

Бизнес не может перевести самозанятому деньги по номеру карты — такой платёж не пройдет через бухгалтерию. Для перевода узнайте у самозанятого полные реквизиты:

• имя получателя
• номер расчетного счета
• наименование банка
• БИК
• корреспондентский счёт
• код подразделения банка и его адрес

Эти реквизиты самозанятый может найти в интернете или получить в банке.

У безналичного расчёта есть один недостаток: банк видит, что оплата поступает физлицу, а не ИП или ООО, но вы при этом не платите за него налоги и взносы. Это кажется подозрительным, и банк может временно заблокировать счёт.

Блокировку легко снять: достаточно сказать, что вы проводите оплату самозанятому, и предоставить банку договор. Но на несколько дней счёт останется заблокированным.

Наличный расчёт: если вы работаете с самозанятым не удаленно, а лично, удобнее платить ему наличными. Главное — не забыть внести эту операцию в бухгалтерию и потребовать у самозанятого чек. Если этого не сделать, самозанятый может сказать, что платежа не было, и потребовать его снова — по закону он будет прав.

При расчетах наличными самозанятому можно платить без договора. Для этого сделка должна быть немедленной. Например, вы как юрлицо покупаете у самозанятого изделия ручной работы и сразу платите за них наличными.

Пропишите выбранный способ и порядок оплаты в договоре

Если работаете по договору, укажите:

• способ расчётов: наличными или на банковскую карту
• сроки оплаты, например в течение 5 дней после принятия работы
• условия предоплаты и постоплаты

Также не забудьте прописать, что исполнитель применяет налог на профессиональный доход, — это объяснит, почему вы не платите за него налоги и взносы.

В разделе с контактами и реквизитами нужно указать ФИО, ИНН, адрес фрилансера, а также полные реквизиты его банковской карты.

Получите от фрилансера счёт на оплату

Самозанятые имеют право получать оплату без выставления счета. Но для вашей бухгалтерии будет лучше, если фрилансер все-таки выставит счет: так будет меньше проблем с платежом физлицу.

У самозанятого нет инструментов для выставления счёта в «Моем налоге» или личном кабинете банка. Поэтому предложите ему шаблон, например, на основе счетов, которые выставляют вам ИП, или воспользуйтесь нашим шаблоном.

В счёте должны быть:

• Реквизиты самозанятого
• Дата и номер счёта
• Наименование организации-плательщика, её ИНН
• Список всех услуг с ценами
• Общая сумма счета
• Подпись самозанятого

Обычно счёт отправляют в формате PDF. Чтобы его было удобно заполнять, можно оформить сам счет в Word или Excel, а потом сохранять как PDF.

Если не хотите каждый раз просить у самозанятого счёт, подключитесь к сервису Бизнес. Сервис сам будет заполнять информацию о платеже — вам останется только выгрузить уже сформированный документ. Если не хотите каждый раз просить у самозанятого счёт, подключитесь к сервису «Бизнес». Сервис сам будет заполнять информацию о платеже — вам останется только выгрузить уже сформированный документ.

Правильно укажите назначение платежа

При переводе денег самозанятому вы должны прописать назначение платежа. Это лучше сделать в таком формате: «Выплата по счёту №111. Предоплата за написание текстов». Перечислять все работы не нужно. Если вы платите без счёта, нужно подробнее указать сами работы.

В назначении платежа ни в коем случае нельзя писать «зарплата», «премия» или другие слова, которые намекают на трудовые отношения.

Зарплату и премию можно платить только сотрудникам, а сотрудника вы обязаны устроить по трудовому договору и платить за него налоги и отчисления.

Самозанятому фрилансеру вы просто оплачиваете конкретную работу, и зарплатой это называть нельзя — иначе банк заблокирует счёт, а налоговая оштрафует вас за неуплату налогов и взносов.

Обязательно требуйте чек

При расчетах с самозанятыми вам не нужны акты. Их официально заменяет чек, который самозанятый формирует в приложении «Мой налог» и отправляет вам на электронную почту или в любой мессенджер. Чек можно приложить к бухгалтерским документам и использовать как доказательство, что вы приняли и оплатили работу. Ставить на нём подписи не нужно.

По закону самозанятый должен сам отправить вам чек. Если он забыл — напомните. Если всё равно не отправляет — пожалуйтесь в ФНС на сайте налоговой.

Если вы боитесь, что будут проблемы с бухгалтерией, оформить акт всё-таки можно. Вышлите самозанятому свою стандартную форму и обменяйтесь подписанными копиями.

При сдаче имущества в аренду обычный «физик» не может учесть расходы

Впервые сдать в ИФНС новый единый расчет по взносам нужно не позднее 2 мая. Однако уже сейчас стало известно, какую ошибку в заполнении отчетности страхователи допускают особенно часто.

ФНС отредактировала контрольные соотношения показателей декларации по НДС. Это связано со вступлением в силу приказа, внесшего поправки в бланк НДС-отчетности.

В случае, когда «физик», не зарегистрированный в качестве ИП, приобретает товары с использованием заграничного интернет-сервиса (например, eBay), обязанности налогового агента по НДС на него не возлагаются.

Товарищества собственников в 2011 году уплачивают налог на недвижимость по ставке 0, 1 %

Товарищества собственников в своих жилых домах сдают в аренду организациям или индивидуальным предпринимателям крыши (для размещения базовых станций операторов сотовой связи, стены (для размещения рекламных стендов), подвалы (под офисы, парикмахерские, магазины, склады, спортивные залы и т.п.). Поэтому у бухгалтеров таких товариществ постоянно возникают вопросы: что из вышеперечисленного является объектом обложения налогом на недвижимость?

• кто должен платить этот налог и какую ставку надо применить?
• Ответы на эти вопросы дает автор в нижеизложенной статье.
• Декабрь 21, 2016

Вариант 2. Аренда помещений юрлицом у самозанятого

Если помещения — жилые и находятся они в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан, то физлицо может выступать в качестве самозанятого

Обратите внимание: сдавать в аренду нежилую, коммерческую недвижимость самозанятые не вправе. Подобные юридические тонкости безопаснее отслеживать самому арендодателю

Зато статус самозанятого для получения доходов от аренды могут использовать государственные гражданские и муниципальные служащие. Это прямо закреплено в законе, посвященном рассматриваемому спецрежиму. Смотрите статью 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

При сдаче жилья юрлицам самозанятые сами платят в бюджет 6% с арендной платы. Либо чуть меньше — при условии использования предоставленного им налогового вычета в 10 000 руб. Фирма-арендатор никакую налоговую нагрузку по сделке уже не несет.

При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек. И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.

Чек самозанятый должен выдать и передать контрагенту сразу в момент расчета, если используются наличные или электронные средства платежа. Например, карта. При иных формах расчетов — в безналичном порядке — не позднее 9-го числа по итогам месяца, в котором были расчеты.

Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду?

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1
. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 , пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;

Иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224 , ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу
www.nalog.ru

, в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2
. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Полезная информация по вопросу

Рассмотрим какие обязательства возникают у налогового агента по НДФЛ при аренде у физического лица, а также в какую налоговую платить НДФЛ за физ. лицо сдающее помещение в аренду.

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

• Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
• Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
• Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
• Размер и способы внесения арендной платы.
• Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

№199-ФЗ поставил точку в массовой ошибке по сдаче имущества в аренду

1. Добрый день, друзья.
2. Даже если есть все документы на покупки, они все равно составлены на имя учредителя и датированы тем временем, когда фирмы еще не существовало (она считается созданной только со дня госрегистрации, ).

3. Много-много раз на протяжении последних 10 лет, проводя семинары, я говорил следующую вещь.

Например, вы являетесь учредителем вашей компании, и одновременно с этим на вас, как на физическом лице, зарегистрированы какие-то активы (например, башенные краны, автомобили, бульдозеры, или цеха, или какая-то собственность, недвижимость в виде офисных помещений).

Вы, как физик, сдаете эти помещения на абсолютно законных основаниях в аренду своей компании, и ваша компания вам, как обычному физическому лицу, платит арендную плату, и удерживает с вас налог на доходы физических лиц.

Вы думаете, что у вас все прекрасно. Я последние 10 лет, как мантру повторял, что в этом случае налоговики имеют полное законное право доначислить вам, как физическому лицу, налог на добавленную стоимость, посчитав вас индивидуальным предпринимателем.

В этих случаях я ссылался на решения Верховного Суда, на статью 2 ГК РФ, статью 23 ГК РФ, на соответствующие письма ФНС России.

Как передают активы от учредителя в компанию, не переплачивая налоги

30 ноября 2010 г. 19:15 Светлана Князева, эксперт «УНП» Газета № 45/2010 ГЛАВНОЕ В СТАТЬЕ: Договор аренды может быть выгоднее безвозмездного пользования Купить имущество у учредителя безопаснее по рыночной цене Есть несколько способов передать имущество от учредителя – физического лица в компанию.

В каждом из них свои налоговые выгоды и риски. Выбор зависит от целей, которые ставят перед собой учредитель и компания. Купля-продажа – наиболее выгодный и прозрачный способ передать имущество от учредителя в компанию.

Но здесь есть две проблемы. Во-первых, учредитель утратит право собственности на свое имущество.

А во-вторых, как правило, учредитель не планирует отвлекать средства из компании, а куплю-продажу использует лишь как способ передать имущество в организацию. Первую проблему решить не получится, и если учредитель не хочет терять право собственности, то можно воспользоваться другим способом передачи имущества.

01.12.10 Как передают активы от учредителя в компанию, не переплачивая налоги

Есть несколько способов передать имущество от учредителя – физического лица в компанию.

В каждом из них свои налоговые выгоды и риски.

Выбор зависит от целей, которые ставят перед собой учредитель и компания. Учредитель продает свое имущество компании Купля-продажа – наиболее выгодный и прозрачный способ передать имущество от учредителя в компанию. Но здесь есть две проблемы. Во-первых, учредитель утратит право собственности на свое имущество.

А во-вторых, как правило, учредитель не планирует отвлекать средства из компании, а куплю-продажу использует лишь как способ передать имущество в организацию. Первую проблему решить не получится, и если учредитель не хочет терять право собственности, то можно воспользоваться другим способом передачи имущества. А вот вторая проблема решаема.

Если у учредителя более 50 процентов доли в уставном капитале, он может передать безвозмездно компании деньги, полученные за покупку.

Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте — Эльба

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

• Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
• Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
• Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
• Размер и способы внесения арендной платы.
• Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

• Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
• Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
• Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

• договор аренды
• акт приёма-передачи помещения
• документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 29.06.2017

Устали от предпринимательской рутины?

Попробовать Эльбу 30 дней бесплатно

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?

Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:

• данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение, в частности его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещени я п. 3 ст. 607 ГК РФ ;
• размер, порядок и сроки внесения арендной плат ы пп. 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ . При этом про НДС упоминать не надо. Ведь «физик»-непредприниматель не является плательщиком этого налога, следовательно, НДС в арендную плату не входит.

Если учредитель, как «физик», сдаёт в аренду собственное имущество своей компании – это опасная схема!

ПЕТРОВА  Оксана Рифкатовна Руководитель Департамента  аутсорсинга и консалтинга

Добрый день! Снова понедельник и снова я с очередным предостерегательным сообщением! Сегодня я уделю внимание учредителям, которые сдают в аренду своей же компании имущество, находящееся у них в собственности как у физического лица и которые при этом не являются индивидуальными предпринимателями. Обращаю внимание, что под имуществом надо понимать не только недвижимость, которая находится у Вас в собственности, а также транспортные средства, оборудование, технику и т.д.

Ни для кого из Вас не секрет, что такая практика сложилась давно и большинство компаний работает именно по такой схеме. То есть учредитель по договору, как «физик», сдаёт собственное имущество своей же компании в аренду, компания перечисляет ему денежные средства за минусом НДФЛ и точка!

Я уверена в том, что каждый из Вас, перед тем как применить подобную схему обратился либо через эксперта, либо самостоятельно к Налоговому Кодексу и нашёл норму, что физические лица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК).

Однако, Верховный суд РФ в своих определениях приводит иную позицию.

Давайте посмотрим вместе на одно из них от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2.

• Итак, гражданин, после привлечения к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения в связи с неуплатой налога на добавленную стоимость при фактическом осуществлении им предпринимательской деятельности в виде оказания услуг по сдаче в аренду находящихся в его собственности нежилого помещения и земельного участка, обратился в суд и попытался оспорить решение ИФНС.
• Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявления.
• Проанализировав правовые предписания статей 11, 23, 30 — 32, 122, 143, 146, 209 Налогового кодекса РФ и статей 2 и 614 Гражданского кодекса РФ, суд сделал заключение о том, что заявитель сдавал имущество в аренду и фактически занимался предпринимательской деятельностью!
• Такой вывод был сделан судом по причине того, что заключенные договоры аренды были направлены на систематическое извлечение прибыли от передачи прав пользования имуществом, а само имущество было им приобретено для целей, не связанных с личными нуждами и намерением его использовать по назначению самостоятельно.
• Далее суд апелляционной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и сделал свои выводы, что сдача в аренду нежилых помещений физическим лицом не является экономической деятельностью.
• Затем с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась Судебная Коллегия ВС РФ по административным делам ввиду их несоответствия нормам материального права.
• На чём строились выводы ВС приведу в фрагменте определения ВС РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2:
• «Из предписаний абзаца третьего пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу требований пункта 1 статьи 23 ГК РФ у физического лица при осуществлении предпринимательской деятельности возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 приведенной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 этой же нормы).

1. Абзацем четвертым пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них поименованным Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
2. Из вышесказанного следует, что законодатель связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им предпринимательской деятельности, указанной в пункте 1 статьи 2 ГК РФ, о наличии которой в действиях гражданина могут свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
3. Пунктом 2 статьи 11, статьей 143, подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлена обязанность по исчислению и уплате НДС в отношении индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющих предпринимательскую деятельность.

На основании пунктов 2, 5, 8 статьи 7 Закона Российской Федерации от 21 марта 1991 г.

N 943-I «О налоговых органах Российской Федерации» налоговым органам предоставлено право контролировать соблюдение законодательства гражданами, занимающимися предпринимательской деятельностью, требовать от граждан устранения выявленных нарушений законодательства о налогах и сборах, нарушений, связанных с исчислением и уплатой других обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, нарушений законодательства Российской Федерации, регулирующих предпринимательскую деятельность, а также контролировать выполнение таких требований, выносить решения о привлечении организаций и граждан к ответственности за совершение налоговых правонарушений в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.»

• Также в определении указаны материалы дела из которых усматривается, что
• — гражданин является собственником земельного участка и помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, а кроме того ранее уже сдавался тому же арендатору в аренду;
• — условиями договора аренды предусмотрено, что помещения, являющиеся объектом договора, предоставляются арендатору для использования в административных целях (размещение сотрудников технической службы, архива, хранения оборудования) на продолжительный срок с ежемесячной выплатой «физику» арендной платы;
• — договоры аренды содержат условия о сроках, изменении или расторжении договора, санкциях за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
• То есть в них учтены возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности.
• Таким образом, Судебная Коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее:
• — суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора с целью сдачи помещений в аренду;
• — «физик» систематически получал прибыль, следовательно, он являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого был законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.
• Ну и наконец, Судебная Коллегия ВС РФ сделала выводы, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными и повлекли за собой принятие незаконного судебного постановления и посчитала необходимым отменить апелляционное определение Судебной Коллегии по гражданским делам и оставить в силе решение суда первой инстанции о привлечении «физика» к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения по решению ИФНС в связи с не уплатой налога на добавленную стоимость за фактическое осуществление предпринимательской деятельности в виде оказания услуг по сдаче в аренду юридическому лицу находящихся в его собственности нежилого помещения и земельного участка.
• А «ФИЗИК» В ИТОГЕ УПЛАТИЛ НДС, ПЕНИ И ШТРАФЫ!
• Резюмируя, хочу сказать, что это очень грустная история, которая может произойти с каждым!
• Основная проблема «физика» в том, что он не имел нужной компетенции и вместо того, чтобы искать правильные пути решения проблемы обречённо «лез на рожон»!
• Скажу вам по секрету, что решение в данной ситуации было!
• Доверяйте только проверенным экспертам!
• БЕРЕГИТЕ СЕБЯ И СВОЙ БИЗНЕС!

Ндс с физических лиц, сдающих собственное имущество в аренду

ЗАПЛАТИ НАЛОГИ И СПИ СПОКОЙНО 

«Заплати налоги и спи спокойно» — так звучала социальная реклама Федеральной службы налоговой полиции, затем Министерства РФ по налогам и сборам и Федеральной налоговой службы с 1997 по 2011 годы. Как это ни странно, но граждане в очередной раз поверили государству, и даже выразили готовность платить в бюджет НДФЛ с доходов, полученных от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду.

С одной стороны, такой собственник принимал на себя повышенные налоговые обязательства (13%), хотя мог зарегистрироваться в качестве индивидуальной предпринимателя и уплачивать налог при применении УСНО с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом собранные суммы подоходного налога оставались в региональных и в местных бюджетах, что несколько увеличивало шансы на финансирование социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, дорог и т. д.).

С другой стороны, гражданин, получивший статус рантье, освобождался от утомительных бюрократических процедур, связанных с бухгалтерской, налоговой и прочей отчетностью, ведь сумма налога автоматически удерживалась арендатором (налоговым агентом) из платы за помещение и сразу же перечислялась в бюджет. При наличии долгосрочной аренды помещения (под магазин, например) или сдаче квартиры внаем на длительный срок, да еще с отнесением всех платежей, текущих проблем и забот на арендатора, у собственника появлялась финансовая стабильность и уверенность в своем светлом будущем.

Государство тоже не оставалось внакладе, т. к. не несло лишних затрат на администрирование, и даже получало взамен стабильные показатели по сбору НДФЛ с данной категории налогоплательщиков.

В целом, перефразируя одного английского классика, процесс извлечения максимума молока при минимуме мычания устраивал все заинтересованные стороны. В итоге даже самые консервативные аудиторы рекомендовали своим клиентам, заинтересованных в осуществлении деятельности по коду ОКВЭД 70.20, схему «НЛФЛ 13 %» как юридически безупречную.

ПОБЕДА ЗДРАВОГО СМЫСЛА НАД ВЕДОМСТВЕННЫМИ ИНТЕРЕСАМИ   

Первый неприятный «звонок» прозвучал уже в конце 90-х, когда московские фискалы начали пристально приглядываться к местным домовладельцам, сдающим «в белую» свои квартиры, и требовать от них регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, а в ином случае обещая всяческие кары административного характера.

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.