Ирина Попова

Методист отдела 1С Scloud

Нередко предприятие берет в аренду у частного лица (необязательно у сотрудника) помещение или транспорт. В этом случае арендатор становится налоговым агентом по отношению к этому человеку.

Предприятие должно удерживать НДФЛ с арендной платы и делать отчисления на удержанную сумму в виде уплаты налога.

Начисление НДФЛ с аренды в 1С 8 3 полностью не автоматизировано, и часть проводок приходится выполнять вручную.

Отражение НДФЛ с аренды в 1С 8.3 выполняется после того, как через поступление услуг отражена выплата за арендованное имущество. Для корректного формирования налоговой отчетности нужно внести арендодателя не только в справочник контрагентов, но и в справочник физических лиц, так как уплата налога производится по физическому лицу.

Далее нужно в 1С отразить НДФЛ с аренды в соответствующих регистрах. Для этого в панели разделов «Зарплата и кадры» выбирается пункт НДФЛ.

• 
• В пункте «Все документы по НДФЛ» выбирается «Операция учета по НДФЛ»:
• 
• В полях таблицы вкладки «Доходы» указывается дата получения дохода, код дохода (1400 – аренда помещения, 2400 – аренда ТС, 4800 – прочие доходы), полная сумма платежа.
• 

После указания информации о доходах, нужно перейти во вкладку «Исчислено по 13%(30%) кроме дивидендов». Здесь заполняется дата оплаты аренды и сумма налога.

1. 
2. Согласно налоговому законодательству, удержание НДФЛ с аренды в 1С 8 3 для резидентов РФ производится в размере 13%, для нерезидентов – 30%.
3. Для того, чтобы корректно отражалось удержание НДФЛ, необходимо заполнить вкладку «Удержано по всем ставкам».
4. 
5. Заполненный документ проводится. Чтобы проверить корректность данных, создается справка 2-НДФЛ:
6. 
7. Где суммы исчисленные и удержанные получаются из соответствующих вкладок введенного нами документа «Операция учета НДФЛ».

Если для начисления заработной платы организация использует 1С: ЗУП, то отражение налога производится через документ «Корректировка учета по НДФЛ, страховым взносам и ЕСН». В случае, когда помимо арендной платы, дополнительно оплачиваются коммунальные услуги, то на эту сумму формируется еще один документ в 1С. Аренда у физлица по этой статье НДФЛ не облагается.

Арендодатель, заплати налог и спи спокойно! Самозанятые арендодатели. Шаг 1

С 2019 года появилась возможность существенно снизить налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры. Законодательство позволяет сделать это легко и просто.

Варианты налогообложения

Люди, зарабатывающие сдачей жилья внаем, платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Таких систем до 2019 года было три: общая система налогообложения (ОСН), где платят классические 13% НДФЛ, упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система налогообложения.

По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Александра Спиридонова, если первая из них работает как для физических, так и для юридических лиц, остальные требуют регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

• УСН
• Так называемая упрощенка (УСН), в свою очередь, предусматривает еще два варианта расчета налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.
• Патент

Патентная система предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.

Например, в 2021 году патент на 12 месяцев для владельца квартиры площадью до 50 кв. м, расположенной в районе станции метро «Аэропорт» в Северном административном округе Москвы будет стоить 18 тыс.

рублей, а патент на квартиру такой же площади, но расположенную в Центральном административном округе в районе Арбат, — 27 тыс. рублей.

Александр Спиридонов подчеркивает: прежде чем купить патент, гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

1. «Чаще всего владельцы жилья, сдаваемого внаем и зарегистрированные как ИП, выбирают либо упрощенную систему (УСН) с вариантом расчета «доходы» со ставкой налога 6%, либо патентную систему налогообложения», — комментирует Евгения Яковлева, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «Приоритет».
2. Налог на профессиональный доход (самозанятый арендодатель)
3. Согласно вступившему в силу 1 января 2019 года закону о налоге на профессиональный доход (то, что в обиходе называется «самозанятостью»), арендодатель имеет право платить всего 4% своего дохода, если квартира сдается физическому лицу, и 6% — если юридическому.

Ранее в мировой практике налога на профессиональный доход не существовало. Поэтому изначально введение такого налога в России носило экспериментальный характер.

Предварительно налог на профессиональный доход был протестирован в ряде отдельных регионов.

Власти обещают, что пониженная налоговая ставка для самозанятых не вырастет до 31 декабря 2028 года (статья 10 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ).

Надо ли отдельно платить страховые и пенсионные взносы?

Помимо налога большинство арендодателей обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. «Индивидуальные предприниматели должны это делать независимо от размера полученного дохода, — напоминает Александр Спиридонов.

— При доходе до 300 тыс. рублей размер страховых взносов составляет 32 448 рублей. Если заработано больше, расчет делается по формуле: 32 448 рублей + 1% суммы дохода, превышающей 300 тыс. рублей. Взносы на ОМС являются фиксированными, в 2021 году они составляют 8426 рублей».

Как уточняет эксперт, гражданин, купивший патент, обязан платить такие же страховые взносы, как индивидуальный предприниматель. Только в том случае, если арендодатель является физическим лицом и платит классические 13% НДФЛ, он освобождается от уплаты пенсионных и медицинских страховых взносов.

В налог на самозанятых граждан (налог на профессиональный доход), согласно пояснительной записке к закону, уже входят проценты на обязательное медицинское страхование, а вот пенсионные взносы уплачиваются в добровольном порядке.

«Строго говоря, государство гарантирует, что без пенсии не останется ни один гражданин России. Другое дело — ее размер. По закону он не может быть ниже прожиточного минимума для субъекта Федерации (так называемая социальная пенсия): например, в Москве в 2021 году она составляет 13 496 рублей», — добавляет cтарший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артёмов.

Он уточняет, что это минимальный размер пенсии, поэтому никто не лишает самозанятого права заниматься пенсионными начислениями дополнительно. Чтобы их начислять, нужно зарегистрироваться в местном отделении Пенсионного фонда и самостоятельно перечислять деньги в счет своей будущей пенсии. Минимальный ежегодный взнос в 2021 году составляет 32 448 рублей.

Для наглядности рассмотрим годовые расходы арендодателя, сдающего однокомнатную квартиру в Москве, по разным видам налогообложения.

Налоговые расходы арендодателя на примере однокомнатной квартиры в Москве

Вид налога	Ставка налога	Ставка аренды, руб./мес.	Расчет налога за год	Страховые взносы	Общие расходы за год
НДФЛ (физлица)	13%	40 000	40 000 × 12 × 0,13 = 62 400 руб.	нет	62 400 руб.
УСН (доходы минус расходы)	15%	40 000	40 000 руб. × 12 = 480 000 руб. – 4000 руб.(коммуналка) × 12 = 48 000 руб. – 17 000 руб. (бытовой ремонт) – 7000 руб. (налог на имущество) – 42 674 (страховые взносы, учитываются в расходах)365 326 руб. (доход за год) × 0,15 = 54 799 руб.	32 448 руб. +1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб.	54 799 руб.+ 42 674 руб. = 97 473 руб.
УСН	6%	40 000	40 000 руб. × 12 × 0,06 = 28 800 руб. (если страховые взносы в размере 42 674 руб. не оплачены в срок до 31 декабря 2021 года);0 руб. (если оплатить страховые взносы в размере 42 674 руб. до 31 декабря 2021 года)	32 448 руб. +1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб.	71 474 руб. (если вовремя не оплатить страховой взнос);42 674 руб. (если вовремя оплатить страховой взнос)
Патент	6%	40 000	0 руб. (если оплатить страховой взнос до 31 декабря 2021 года);18 000 руб. (если оплатить страховой взнос после 31 декабря 2021 года)	32 448 руб. + 1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб.	42 674 руб. (если оплатить страховой взнос до 31 декабря 2021 года);42 674 руб. + 18 000 руб. (если вовремя не оплатить страховой взнос)
Налог на профессиональный доход (для самозанятых)	4%, если квартира сдается физлицу;6%, если арендатор — юридическое лицо	40 000	40 000 руб. × 12 × 0,04 =19 200 руб.; 40 000 руб. × 12 × 0,06 = 28 800 руб.	взносы на ОМС включены в ставку налога, взносы в Пенсионный фонд добровольны, взносы в соцстрах не включены в налог	19 200 руб.;28 800 руб.

Итог: выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 23,4 до 43,2 тыс. рублей в год.

Как зарегистрироваться?

ИП

Регистрация в качестве ИП потребует определенных временных и в некоторых случаях материальных затрат.

«Нужно будет предоставить в ИФНС копию паспорта, заявление о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и квитанцию об оплате госпошлины (800 рублей), если документы на бумажных носителях, — перечисляет Евгения Яковлева. — Если всё предоставляется в электронном виде, госпошлина не взимается».

На регистрацию отводится три рабочих дня. Затем придется снова посетить налоговую, чтобы получить лист записи ЕГРИП по форме NР60009.

Самозанятый

Чтобы стать самозанятым и платить налог на профессиональный доход, необходимо просто зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» на сайте nalog.ru, в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы или в одном из отделений специально уполномоченных банков (Сбербанк, Альфа-банк и других), объясняет Денис Артёмов.

Далее самозанятый просто указывает в мобильном приложении «Мой налог» полученный доход. Приложение автоматически рассчитывает сумму налога, которую арендодатель ежемесячно оплачивает в приложении.

«Документооборот арендодателя зависит от выбранной системы налогообложения.

Допустим, тот, кто предпочел упрощенную систему налогообложения, обязан платить налог ежеквартально и по итогам года, — замечает Александр Спиридонов. — Каждый раз нужно заполнять НДФЛ.

Кроме того, предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают за себя страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование».

А вот самозанятым и арендодателям, купившим патент, не придется тратить время на заполнение НДФЛ. Налог на профессиональный доход оплачивается ежемесячно, это делается дистанционно, без личного посещения ИФНС — очень быстро, через мобильное приложение или сайт, что занимает не более минуты.

https://www.youtube.com/watch?v=zBquqN20aAo\u0026pp=YAHIAQE%3D

ИП в этом отношении, даже с учетом специально разработанных программ формирования налоговой отчетности (taxcom), сильно проигрывают, уверяют специалисты.

«По нашим оценкам, доля ИП в общем числе наймодателей квартир — 10–20%. К статусу самозанятости люди пока относятся настороженно, считая закон о самозанятых своеобразной ловушкой налоговых органов. Поэтому вряд ли в первое время стоит ожидать существенного выхода арендодателей из тени. Если государство продемонстрирует честность и последовательность в оценке легального статуса самозанятых, их число будет стремиться к максимальной величине: мало кому хочется ходить под дамокловым мечом налоговых санкций».

Денис Артёмов,cтарший юрист юридической фирмы Via lege

А если не платить налог?

«Последствия за неполную уплату налога будут одинаковыми для всех, — предупреждает Евгения Яковлева. — За сокрытие части доходов или уклонение от уплаты налога штраф составит 20% неуплаченной суммы, а если действия были совершены умышленно, штраф составит уже 40% неуплаченной суммы налога».

Денис Артёмов добавляет, что за повторные нарушения, совершенные в течение полугода, грозит штраф в размере 100% дохода.

Уплата НДФЛ при ремонте арендованного имущества

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2010, N 45

Обязанность по уплате (удержанию и перечислению в бюджет налоговым агентом) НДФЛ тесно связана с датой фактической выплаты дохода (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Датой фактического получения дохода в денежной форме считается день его выплаты, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банке либо по его поручению на счета третьих лиц (п. 1 ст. 223 НК РФ).

Но если с моментом получения дохода в денежной форме более-менее все ясно, то определение момента уплаты НДФЛ при получении дохода в иных формах на практике вызывает определенное затруднение.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Определение налоговой базы по доходам, полученным в натуральной форме (ст. 211 НК РФ), на практике сложно как для налогоплательщика, так и для налогового агента.

Рассмотрим порядок определения момента получения дохода при получении дохода в натуральной форме на конкретном примере.

Достаточно распространена ситуация, когда арендатор ремонтирует арендуемое недвижимое имущество. Причем такой ремонт зачастую зачитывается в счет внесения арендной платы за определенный период.

Имеет ли место получение арендодателем — физическим лицом дохода в натуральной форме? Ведь в интересах арендодателя арендатором выполняются ремонтные работы, а выполненные в интересах налогоплательщика работы на безвозмездной основе или с частичной оплатой относятся к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме (пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ).

По мнению автора, в анализируемой ситуации возникает доход в натуральной форме. Однако имеет место и иная точка зрения, согласно которой при проведении ремонта арендатором у арендодателя вообще не возникает облагаемого НДФЛ дохода в натуральной форме.

В отношении НДС со стоимости работ по ремонту арендованного имущества в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2007 N Ф04-9323/2006(30541-А75-25) сделан именно такой вывод.

Налоговый орган решил, что произведенный в арендуемом помещении капитальный ремонт (согласно дополнительному соглашению к договору) является неотделимым улучшением арендованного имущества и его передача на безвозмездной основе облагается НДС.

Но суд поддержал компанию, поскольку отношения сторон договора аренды, связанные с ремонтом предмета аренды, регулируются ст. 616 ГК РФ.

Пунктом 1 данной статьи установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поскольку договор аренды является возмездным (ст. 606 ГК РФ) и все отношения сторон договора, в том числе и по содержанию арендованного имущества, являются возмездными, суд признал неправомерным доначисление арендатору НДС на стоимость произведенного им капитального ремонта арендованного имущества.

Если физическое лицо получает доход в натуральной форме или в виде материальной выгоды, то дата фактического получения дохода привязана ко дню передачи доходов в натуральной форме и, соответственно, ко дню уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам или приобретения товаров (работ, услуг), а также ценных бумаг (п. п. 2, 3 ст. 223 НК РФ).

Что в анализируемой ситуации признается датой фактической выплаты дохода? И когда необходимо заплатить (перечислить в бюджет) НДФЛ?

Очевидно, что сначала нужно ответить на вопрос, когда произойдет передача арендодателю доходов в натуральной форме (п. 2 ст. 223 НК РФ). Для этого необходимо обратиться к нормам гражданского законодательства, регулирующим договор аренды.

Обязанность по проведению капитального ремонта арендуемых помещений лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК РФ), тогда как текущий ремонт должен проводить арендатор (п. 2 ст. 616) (иной порядок может быть установлен договором аренды). Исключение составляет лишь аренда предприятия, при которой и текущий, и капитальный ремонт проводит арендатор (ст. 661 ГК РФ).

Если арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, то в случае, когда проведение такого ремонта предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью, арендатор может произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы, а также потребовать соответственного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает проведение ремонта арендуемого имущества арендатором.

Если обязанность по произведению арендатором ремонта предусмотрена договором аренды, на такие правоотношения распространяется ст. 720 ГК РФ о приемке работ по договору подряда. Согласно п. 1 ст. 720 заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренные договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат).

Таким образом, в момент приемки предусмотренных договором аренды ремонтных работ арендодателем (или в иной момент, который можно «закрепить» в договоре) у арендодателя возникает доход в натуральной форме.

Во избежание налоговых споров целесообразно предусмотреть в договоре порядок и обязательно сроки передачи ремонтных работ арендодателю (в течение срока действия договора аренды, по мере выполнения работ или по его окончании).

Кроме ремонта арендатор за свой счет может также произвести улучшения арендованного имущества, которые в случае, если они отделимы, принадлежат арендатору.

Если улучшения арендованного имущества неотделимы от объекта аренды, то арендодатель ничего не должен за них арендатору и улучшения переходят в собственность арендодателя, если произведение улучшений с последним согласовано не было.

В противном случае арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ).

При этом ГК РФ допускает устанавливать арендную плату в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также в виде иных форм оплаты пользования имуществом (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, стоимость произведения улучшений арендованного имущества может как засчитываться в счет оплаты арендной платы, так и не засчитываться.

В случае зачета стоимости ремонта в счет арендной платы датой фактической выплаты дохода, по мнению автора, необходимо считать день, когда согласно договору был произведен зачет стоимости работ в счет арендной платы. Именно поэтому во избежание споров с проверяющими необходимо правильно составить договор аренды.

Если улучшения носят неотделимый характер и не были согласованы с арендодателем, результаты работ по улучшению имущества по окончании договора аренды передаются арендодателю.

Поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (ст. 622 ГК РФ).

Соответственно, у арендодателя возникает доход в натуральной форме именно на момент составления акта передачи имущества от арендатора к арендодателю или на момент окончания срока действия договора аренды.

Квартира в аренду: как платить налоги?

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет.  Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы.

Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год.

То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей.

Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма.

А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Также нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины в размере 800 рублей. Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя.

Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход.

Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём.

Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей.

Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых.

Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве).

Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год.

Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс.

рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги

Арендатор сэкономит на налогах, если включит в договор аренды особые условия. Мы разобрали 9 частых ситуаций и предложили к ним выгодные формулировки. Проверьте свои договоры аренды по нашей шпаргалке.

Выгодные формулировки для договора арендыСкачать

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от стоимости неотделимых улучшений.

Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.

Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы. 

Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент. 

Выгодная формулировка

«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение. 

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. 

Выгодная формулировка 

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Формулировка 3: Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.

Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.

По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности. 

Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах.

Безопасная формулировка 

«Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
• оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

• проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
• установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Формулировка 4: Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички

Позволяет сэкономить на НДС: 20% от суммы арендной платы за месяц. 

Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК.  

За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца.

В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов.

Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора». 

Формулировка 5: Как указать все недостатки в акте на передачу арендованного имущества

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от суммы необоснованных расходов.

При приеме большой площади обращайтесь к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи. 

Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра. Для арендатора — это не выгодно. Так он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации.

После независимой экспертизы подпишите договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.

Безопасная формулировка 

«Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».

Формулировка 6: Как сэкономить на налогах при ремонте в строящемся помещении

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 38% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе.

Ссылайтесь на предварительный этап договора, если провели работы в строящемся арендуемом помещении. 

Если собственник пока не оформил свои права в строящемся здании, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной.

 Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете.

 Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним. 

Учесть все нюансы предварительного договора помогут эксперты Главбух Ассистент. 

Безопасная формулировка

«Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2017 в рамках предварительного договора аренды №1».

Формулировка 7: Что должно быть указано в договоре аренды

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды. 

Опишите в договоре аренды подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания с арендованными помещениями. Подтвердите, что используете арендованное имущество. Так у ИФНС не возникнет сомнений по поводу, какой именно объект арендует компания.

Налоговая инспекция внимательно изучает расходы на аренду, так как компании часто используют эту услугу, чтобы искусственно завысить свои расходы. В качестве арендодателя выбирают дружественного агента, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления. 

Проверить, насколько точно описано арендуемое помещение и избежать при этом вопросов от налоговой, помогут юристы Главбух Ассистент. 

Безопасная формулировка

«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).

Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».

Формулировка 8: Как заранее обосновать ставку аренды 

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года.

Включайте в арендную плату услуги по охране и уборке помещения, вывозу мусора, организации пропускной системы. Так вы сможете заранее обосновать ставку аренду для ИФНС.

Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий налоговой можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды. 

Эксперты Главбух Ассистент подскажут, как заранее обосновать выгоду расчетами, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы.

Безопасная формулировка:

«Арендодатель обязан:

• обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
• организовать пропускной режим на территорию Объекта;
• производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
• обеспечить вывоз мусора».

Формулировка 9: Как включить коммунальные расходы в состав арендной платы

Позволяет сэкономить на НДС: 21% от стоимости коммунальных услуг или 45% от стоимости коммуналки при посредническом договоре. 

Используйте вариант с переменной частью арендной платы — стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц. В этом случае вы вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Так  избежите претензий со стороны ФНС.

Налоговая предъявляет претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС. 

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги. 

Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае инспекция откажет арендатору в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним. 

Эксперты Главбух Ассистент помогут оставить договор аренды так, чтобы у налоговиков не было вопросов.

Безопасная формулировка

«Арендная плата состоит из двух частей:

• постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
• переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

Чтобы договоры аренды защищали ваши интересы — проконсультируйтесь с юристами.